A complexidade do mercado imobiliário dos E.U.A
Os fatores que afetam o setor imobiliário dos EUA são extremamente multifacetados – alguns se desenvolveram ao longo prazo, e outros fatores econômicos estão mudando rapidamente. Com esta análise, a CONTI Capital busca expor claramente as principais influências do mercado imobiliário e dar a nossa visão ponderada diante dos dados que temos disponíveis.
Sumário executivo:
- Os mercados-alvo do Sun Belt apresentam altos níveis de migração interna e não possuem moradia suficiente para as pessoas habitarem.
- Os obstáculos no setor de construção para o aumento da oferta incluem a falta de mão-de-obra e gargalos na cadeia de fornecimento, atrasando a entrega de materiais.
- O aumento de taxas de juros está provocando preocupação nos mercados financeiros, mas a diferença é sentida fortemente no preço da venda.
- A inflação tem sido incitada por preços crescentes do petróleo e pelos estímulos do governo dados durante a pandemia.
Escassez na oferta em meio a atrasos na construção
A construção residencial diminuiu significativamente durante o ápice da pandemia e agora a pressão esmagadora da demanda está encontrando uma lacuna imensa na oferta de apartamentos. Mesmo com a construção de novos apartamentos e casas single-family, não veremos a demanda moderando até 2024. Dependendo da fonte, o déficit de moradia relacionado à procura está na casa dos milhões.
Os gargalos nas cadeias de fornecimento têm causado atrasos na entrega de materiais e equipamentos de construção, causando, por sua vez, atrasos na construção de novos imóveis. A soma disso tem feito a indústria de construção lutar contra a falta de mão-de-obra nos últimos meses. Estes fatores estão prolongando os prazos de construção e fazendo algumas construtoras recuarem completamente.
A análise da CONTI apontou diversos mercados do Sun Belt que oferecem as melhores oportunidades para as aquisições multifamily, primariamente porque esses mercados têm notado um aumento na população e simplesmente não há lugares suficientes para morar. Estes mercados orgulham-se de um mercado de trabalho bem sólido e um custo de vida acessível comparado aos mercados “Gateway”, atraindo um fluxo constante de profissionais.
Aquisição de imóveis fora do alcance
A colossal geração de millennials atingiu robustos 90 milhões de pessoas nos E.U.A., e com a faixa etária entre 26 e 41 anos, eles alcançaram o auge dos seus anos de aquisição de imóveis em meio a um mercado com oportunidades de moradia limitadas, numa faixa de preço exorbitante. As taxas de financiamento em ascensão limitam mais ainda a acessibilidade a imóveis single-family, e muitos compradores esperançosos que estão sendo excluídos do mercado e têm optado por alugar.
Nesse mercado residencial concorrido, os compradores particulares podem ser descartados por causa de compradores institucionais cada vez mais prevalecentes. Estas empresas de investimentos possuem mais recursos e podem custear a oferta desejada pelos construtores, não importa o preço que eles peçam. Na verdade, está tão desenfreado que, no Texas, 3 em cada 10 casas foram compradas por investidores institucionais que pagaram em dinheiro, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Nacionalmente, 13% das casas são arrebatadas por compradores institucionais.
A CONTI adquire ativos de apartamentos luxuosos que cobram preços de aluguéis superiores no mercado. Estes apartamentos suprem as necessidades de locatários financeiramente estáveis que poderiam ter adquirido um imóvel, mas preferiram a flexibilidade do aluguel. Estes ativos oferecem amenidades em proximidade a boas escolas e outros benefícios. Este grupo de locatários é grande e está aumentando, de acordo com a nossa análise.
Taxas de juros em ascensão
A inflação atingiu uma alta de décadas nos últimos meses, e o Federal Reserve tem decidido reduzir a inflação com uma série de aumentos na taxa de juros e redução da folha de balanço. A esta altura, eles já aumentaram as taxas num total de 150 bps (pontos-base), e esperamos outro aumento de 50bps em julho – apesar de não excluirmos a possibilidade de um aumento da de 75bps. Prevemos que o Fed aumentará as taxas num total de 250 bps em 2022, mas dada a recente aceleração na taxa de inflação, agora permitimos a possibilidade de que as taxas de juros ultrapassem nossas projeções até o final do ano, portanto, nossa previsão está evoluindo e sujeita a mudanças
Os juros em ascensão têm causado preocupação em alguns investidores de que isto poderá impactar seus resultados negativamente, mas os profissionais da CONTI têm visto o impacto sobre as expectativas de preços dos vendedores, ao invés dos compradores, para suavizar os custos mais elevados da dívida. De fato, enquanto várias entidades competidoras estão desistindo do mercado e reavaliando, a equipe do departamento de Aquisições da CONTI enxerga isso como uma oportunidade para mover decididamente com os negócios bem-posicionados.
A CONTI contabilizou sete aumentos de taxas de juros em sua subscrição de negócios. Continuaremos a ser conservadores em nossa análise e a monitorar o mercado de perto para antecipar futuros aumentos de taxas de juros.
O petróleo e o seu impacto sobre a inflação
A inflação tem sido guiada em grande parte pelo preço crescente do petróleo, que foi exacerbado no começo deste ano pela guerra na Ucrânia. Outro fator, apesar de não ser agravante, é o estímulo monetário e fiscal que o governo dos E.U.A. injetou na economia durante o pior impacto financeiro causado pela pandemia da COVID-19. Este estímulo sucedeu-se devido ao objetivo do governo de revigorar os mercados financeiro e de trabalho, mas também promoveu o aumento de preços. Isto, adicionado aos problemas das cadeias de fornecimento, trouxe o aumento da inflação para um nível que não foi visto desde a década de 1980.
Com o encerramento do estímulo oferecido pelo governo e os preços do petróleo começando a estabilizar, a CONTI acredita que a inflação poderá ter chegado ou deva estar próxima de atingir o seu auge e comece a declinar, mas provavelmente ainda permanecerá elevada até o ano de 2024. Aumentos de taxas serão contínuos até que a inflação esteja sob controle.
O mercado imobiliário (CRE) – e o setor multifamily privado, em particular – permanece sendo uma barreira eficaz contra a inflação. Uma das análises constatou que, em média, para cada aumento de 1% na taxa da inflação, os resultados do CRE aumentam em 1,1%.
A possibilidade de uma recessão
O começo de um ciclo de aumentos de juros pelo Fed e a volatilidade do mercado têm suscitado a apreensão de uma recessão iminente. É significativo que os mercados financeiro e imobiliário dos E.U.A. estejam numa posição tão diferente do que eles estavam antes da Crise Financeira Global. Neste ambiente atual, os elementos condutores como bancos bem capitalizados e a forte e inerente demanda imobiliária sugerem que, se uma recessão viesse a ocorrer, seria possível que ela fosse relativamente superficial e de curta duração. Posto isso, a CONTI acredita que podemos enxergar atividades econômicas moderando seguidas de uma recuperação rápida em 2021.
Nem todas as recessões são iguais – existe uma gama de causas, diferentes graus de severidade e variados intervalos de tempo de recuperação. A última recessão profunda foi a Grande Recessão, que foi engatilhada por uma crise financeira global. Com as instituições financeiras tanto americanas quanto globais em forma bem superior comparada à de 2007-2008, qualquer recessão que possa ser engatilhada dentro dos próximos 1-2 anos provavelmente será muito mais superficial se for medida em forma de perdas de empregos e produção.
A CONTI acredita que o imobiliário multifamily dentro do Sun Belt está particularmente fortalecido para enfrentar os desafios econômicos por causa de seus fundamentos sólidos. A demanda não será reprimida o suficiente nestes mercados a curto prazo. Além disso, estes mercados gabam-se de mercados de trabalho robusto, e, portanto, os residentes e empresas ali estão bem-posicionados para enfrentar os golpes às suas folhas de balanço.
A abordagem da CONTI
A CONTI investiu em ferramentas de análise de dados de ponta para identificar oportunidades de investimentos de desempenho superior. Parte do nosso conjunto de ferramentas analíticas compõe o CONTI Index, um modelo único de seleção de localidades baseado em dados científicos desenvolvido pela CONTI Capital para identificar as áreas metropolitanas, submercados, e códigos postais de desempenho superior para oportunidades de investimentos multifamily. O CONTI Index é detalhadamente preciso e é atualizado rapidamente para que o departamento de Aquisições possa avaliar oportunidades em potencial em contraste com as variáveis de oferta e procura que têm conseguido prever, comprovadamente, o nível de desempenho de uma propriedade.
Nós abordamos nossos negócios de um ponto fundamentalmente conservador para sermos bons gestores do nosso capital. Monitoramos minuciosamente e antecipamos o aumento de taxas de juros, e mantemos o efeito multiplicador baixo para minimizar os riscos.
Conclusão
Durante os tempos de incerteza econômica, temos observado uma “evasão de segurança” de investidores posicionando-se para a preservação de capital. Os títulos do tesouro dos E.U.A. são discutivelmente o investimento disponível de menor risco possível, considerando os estabelecimentos financeiros bem regulamentados que operam o país. Enquanto isso, os resultados dos rendimentos de apartamentos nos E.U.A. têm um desempenho superior aos resultados dos títulos do tesouro e são historicamente uma barreira mais confiável contra a inflação.
O time da CONTI acredita em fundamentos sólidos de mercado, especificamente em focar-se em mercados do Sun Belt, e juntamente com nossa estratégia de negócios conservadora e baseada em dados, estamos particularmente bem-posicionados e confiantes para fazer aquisições até mesmo com o aumento das taxas de juros e instabilidade econômica.