A queda nos preços das casas single-family afeta os imóveis multifamily?
O mercado imobiliário single-family e o mercado multifamily estão extremamente conectados, portanto quando os preços de imóveis residenciais e as taxas de financiamento começam a baixar, é necessário questionar – como isso poderá impactar os imóveis de aluguel?
Dentro do último ano, os preços surpreendentes dos imóveis e a taxa de financiamento em rápida ascensão têm impedido cada vez mais pessoas de adentrar o mercado de aquisição de imóveis, forçando as pessoas a alugar por um período mais longo. Isto é seguramente uma vantagem para o mercado imobiliário multifamily, visto que cria uma demanda maior nesse espaço.
A CONTI Capital monitora atentamente o mercado de imóveis residenciais single-family em tempo real, visando auxiliar a projeção de desempenho multifamily a curto prazo.
O mercado de imóveis single-family tem sido responsável pelo impacto principal dos aumentos de taxa do Fed este ano, onde as taxas de financiamento aumentaram drasticamente por vários meses seguidos. A média das taxas de financiamento imobiliário para amortização em 30 anos aumentaram de somente 2,65% no início de janeiro de 2022, para elevados 5,81% ao final de junho. Até o momento, a taxa reduziu desse nível para 5,51%.
Para entender melhor, entre o final da Grande Recessão e o início da recessão causada pela COVID-19, as taxas de financiamento estavam em média por volta de 4,0%. Apesar das taxas de financiamento hoje não estarem especificamente elevadas dentro de um contexto histórico, a velocidade na qual elas têm aumentado é sem precedentes.
As taxas de juros ligeiramente mais altas estão exacerbando um mercado americano de imóveis que já está pressionado e inacessível. De acordo com as nossas estimativas, a junção de taxas de financiamento com os preços de imóveis em ascensão aumentou o preço da parcela mensal do financiamento de uma casa de valor médio em $700, desde o início de 2022.
Uma análise feita pelo Federal Reserve Bank of Atlanta aponta para a queda drástica da acessibilidade de moradia desde 2021, catalisada pela interação das mudanças de renda nos domicílios, as taxas de juros, e os preços de imóveis single-family. No começo, a queda em acessibilidade foi impulsionada pelos preços em ascensão das casas, enquanto as taxas de juros permaneciam extremamente baixas. Até o momento em 2022, as taxas de juros em ascensão estão só agravando a ausência de acessibilidade dos preços.
Como resultado de tantos compradores em potencial sendo excluídos do mercado de compras, tem havido um declínio nas vendas de imóveis novos e usados desde que o Fed começou a aumentar as taxas de juros, de acordo com os dados do NAR.
Obviamente, o impacto da pouca acessibilidade em ascensão difere de acordo com as áreas geográficas. Diversos mercados que monitoramos têm experimentado cortes de preços no decorrer do último mês, e há seis meses e um ano, de acordo com nossa análise dos dados de Zillow. Phoenix, Las Vegas, Denver, Tampa e Riverside lideram o grupo em termos de número de imóveis listados para venda com um corte de preço em junho de 2022. A nível nacional, 14,8% dos imóveis à venda listados no Zillow tiveram um corte de preço em junho, e os mercados superaquecidos do Sun Belt, como Orlando e Raleigh, superaram os números nacionais durante este mesmo período. Os mercados de Seattle, Phoenix e Austin registraram todos um número crescente de imóveis à venda com corte de preços durante o último mês, e há seis meses e um ano.
Com que velocidade os preços estão realmente declinando? Não muito drasticamente, conforme demonstram os dados.
Em Phoenix – líder de cortes de preço nos E.U.A. em junho – o valor específico dos cortes de preço registrados por Zillow totalizou somente 2,3% do valor mediano de um imóvel. Esta também é a realidade de Tampa e Austin, onde o percentual dos cortes de preços comparado ao valor dos imóveis está abaixo do valor nacional de 3,3%. Estes são mercados no Sun Belt que haviam apresentado um desempenho de vendas de imóveis single-family estelar pelos últimos anos, o qual impulsionou os preços de imóveis a níveis fortemente insustentáveis. O fato destes mercados apresentarem um percentual médio inferior de cortes de preço comparado ao valor dos imóveis, indica a durabilidade da demanda destes mercados, mesmo com as mudanças significativas nas taxas de financiamento e acessibilidade. Apesar de não prevermos que o Sun Belt seja impactado pela desaceleração iminente do mercado imobiliário residencial, até o momento, não temos visto a turbulência que alguns analistas estavam prevendo.
Apesar de se esperar que o aumento das taxas de financiamento e a redução de acessibilidade dos imóveis causem uma desaceleração nas vendas de novos imóveis—e certamente, isto é o que vemos em algumas fontes de dados—poderíamos também prever um aumento a curto prazo em vendas de novos imóveis conforme os compradores de casas buscam fechar negócios antes que as taxas de financiamento aumentem mais ainda. Ao mesmo tempo, muitos vendedores estão cortando os preços, visando fechar negócio antes que ainda mais compradores sejam excluídos do mercado devido aos custos.
Como os dados do Zillow demonstram, durante o último mês temos visto aumentos em dígitos duplos nas vendas residenciais em muitos dos mercados principais dos E.U.A. Somente em Chicago, Phoenix, Seattle e Las Vegas, notou-se uma redução em vendas mês-a-mês. Numa base ano-a-ano, somente Las Vegas apresentou um declínio. Por último, todos os mercados, com exceção de um, notaram uma queda acelerada nas vendas entre junho de 2021 e junho de 2022. A única exceção foi Dallas-Fort Worth, nosso mercado principal para investimentos multifamily no segundo semestre de 2022.
As mudanças que estamos presenciando no mercado imobiliário residencial dos E.U.A. é o que acontece quando o financiamento de moradias se torna cada vez menos flexível. A demanda permanece excepcionalmente alta para as moradias single-family dos E.U.A., mas a oferta de moradias está apertada e continuará assim dentro do futuro previsto. A disponibilidade atual de inventário de moradias multifamily de alto padrão oferece uma boa opção para aqueles compradores de casa em potencial que estão á espera de um reajuste de mercado que possa se encaixar em seu orçamento. Continuaremos a monitorar os indicadores em tempo real dos pontos fortes e fracos do mercado, conforme executamos as nossas estratégias de investimento.