Multifamily enfrenta melhor as recessões, comparado aos outros tipos de CRE
Os economistas acreditam que a possibilidade da economia americana entrar numa recessão está aumentando, considerando-se as taxas de juros em ascensão e o investimento comercial em estagnação. Ainda assim, uma recessão está longe de ser certeira a esta altura, e mesmo que ela venha acontecer, possivelmente não será tão severa quanto as recessões anteriores. Ao mesmo tempo, conforme a possibilidade torna-se mais real, é pertinente examinar o desempenho de vários investimentos no mercado imobiliário comercial (commercial real estate, ou CRE) em tempos de tensão econômica.
Qual a gravidade do clima econômico atual?
Este é o segundo trimestre consecutivo no qual o produto interno bruto (PIB) contraiu. Segundo uma definição comum, porém informal, isso quer dizer que a recessão já chegou. Os gastos públicos diminuíram, reduzindo o PIB, mas um fator maior em jogo é uma queda acentuada em investimentos comerciais e residenciais. O investimento comercial está desacelerando sob o peso do aumento da escassez em acessibilidade devido às taxas de financiamento.
Ainda assim, o mercado de trabalho demonstra bastante força – o desemprego está muito baixo, aos 3,6%, de acordo com o Bureau of Labor Statistics, e os empregos ainda estão abundantes. O aumento sólido dos salários e as poupanças em excesso nos trimestres mais recentes têm mantido o consumidor americano saudável. De fato, a leitura do PIB demonstrou que o consumo de bens e serviços nos E.U.A. aumentou neste último trimestre – mas esse aumento tem desacelerado de um ritmo mais intenso nos trimestres anteriores, possivelmente refletindo o impacto da vasta inflação dos preços.
Enquanto isso, o Federal Reserve está aumentando as taxas de juros agressivamente numa tentativa de resfriar a inflação elevada e possibilitar à oferta alcançar a demanda. Os aumentos nas taxas de juros estão fazendo os investidores retraírem, conforme os custos das dívidas aumentam. Juntamente com o medo de uma recessão, é natural vermos agora um “flight to safety” entre os investidores, procurando proteger seu capital em meio a condições econômicas incertas.
O desempenho do CRE nas recessões passadas
Todas as recessões são diferentes e partem de diferentes causas subjacentes. Como resultado, o impacto de uma recessão no CRE varia de acordo com o motivo, duração e severidade da crise.
Por exemplo, a recessão do início dos anos 90 foi engatilhada pelo aumento das taxas de juros e um choque no preço do petróleo. De acordo com a análise da CONTI dos dados da CoStar, os setores de escritórios e varejo levaram o maior impacto dessa crise por causa da “recuperação sem criação de emprego” subsequente, que colocou em declínio os empregos de escritórios e os gastos em varejo. O setor multifamily foi o único dentre as categorias principais de propriedades a experimentar crescimento positivo de aluguel durante esse período.
Todas as categorias de propriedades sofreram um crescimento negativo no aluguel durante a bolha tecnológica no início dos anos 2000, mas o setor de escritórios sofreu as maiores perdas como resultado do colapso da bolha dot-com e o consequente declínio nos empregos tecnológicos.
A Grande Recessão—a crise mais severa desde a Depressão—foi engatilhada por uma crise financeira global e foi acompanhada por uma recuperação prolongada e sem criação de empregos. Todos os principais setores do CRE experimentaram um aumento de aluguel negativo, sendo que o setor de escritórios liderou o grupo. A profundidade e severidade da Grande Recessão forçou muitos locatários a voltar a morar com suas famílias ou a dividir o aluguel com colegas de quarto, causando um declínio acentuado na demanda. Porém, a recuperação do setor multifamily foi relativamente ágil comparado com os setores de escritórios e industrial.
A recessão mais recente induzida pela pandemia teve um impacto singular nas categorias de propriedades do CRE, com as ordens de isolamento domiciliar e o estímulo generoso do governo impulsionando a demanda por moradia e as compras de produtos online. Como resultado, o aumento de aluguel na verdade foi positivo para o setor industrial, multifamily e varejo. Empréstimos governamentais direto aos varejistas que foram forçados a fechar por razões de saúde pública pouparam o setor varejista do CRE de perdas significantes de aluguel. Porém, não foi oferecida nenhuma oferta de socorro desta forma para o setor de escritórios conforme o trabalho remoto tornou-se muito mais arraigado do que muitos haviam esperado inicialmente, dando aos inquilinos a vantagem nas negociações de aluguel.
Obviamente, os E.U.A. são um país extenso com condutores de crescimento específicos em cada região. Como tal, o impacto da crise nacional tem afetado todos os mercados de imóveis de forma diferente. Os mercados de petróleo e gás foram os mais expostos durante a recessão no início dos anos 90, enquanto os mercados costeiros baseados em tecnologia foram os mais expostos durante a crise do início de 2000. Os impactos da Grande Recessão foram abrangentes, porém menos severos nos mercados que evitaram o pior da crise de financiamentos subprime.
A posição da CONTI é que o mercado de imóveis multifamily enfrenta bem as mudanças por ser uma necessidade – as pessoas precisam de um lugar para morar. Nossa análise demonstra que o CRE baseado em necessidade é muito mais resiliente durante as crises econômicas. De forma notável, porém, os avanços tecnológicos consistentemente alteram o que é e não é considerado uma necessidade. Compras online e a capacidade de trabalhar remotamente de forma eficaz são mudanças relativamente recentes com implicações significativas para o desempenho do CRE. O único fator constante desta pesquisa de crises recentes é a alta exposição dos imóveis de escritório para as vicissitudes do mercado de trabalho.
O setor multifamily, por outro lado, oferece inúmeros benefícios que cooperam para o seu desempenho superior durante as recessões mais recentes. Moradia é obrigatória, o multifamily é uma alternativa mais acessível do que a compra de um imóvel e a curta duração dos aluguéis de apartamento permitem aos investidores uma adaptação mais rápida ao ambiente em transição do que os outros tipos de propriedades. Neste ambiente econômico atual, as taxas de financiamento mais elevadas, a inflação e os preços das casas estão impulsionando mais e mais os compradores em potencial a optarem pelo multifamily, contribuindo para o aumento desproporcional de aluguel que temos observado pelos últimos anos. Vemos que esta tendência continuará assim na nossa previsão a curto prazo.