A CONTI busca adquirir propriedades multifamily por toda a região do Sun Belt dos Estados Unidos, constantemente monitorando as centenas de fatores econômicos, demográficos e de infraestrutura dentro do setor imobiliário.

A macroeconomia e os mercados imobiliários estão em rápida transição mediante a inflação e as taxas de juros, mas a essência de nossa tese de investimentos permanece real – uma onda avassaladora de demanda por moradia atingiu os E.U.A. numa época em que a oferta está gravemente escassa. Agregado aos aumentos históricos do custo para a aquisição de imóveis, isso faz com que o aluguel de apartamentos seja uma opção mais atrativa e acessível para milhões de americanos. Portanto, os imóveis multifamily podem ser um ativo poderoso numa carteira de investimentos.

A ferramenta exclusiva de modelagem de dados da CONTI, conhecida como CONTI Index, monitora mais de 400 indicadores ponderados, derivados de milhões de pontos de dados coletados em tempo real. Nossos analistas imobiliários examinam detalhadamente estes dados quando estão em busca de oportunidades de imobiliários multifamily de alto desempenho. Estas centenas de indicadores enquadram-se dentro de seis categorias: oferta e acessibilidade de moradia, dados demográficos, durabilidade do mercado de trabalho, risco e recompensa, qualidade de vida e saúde fiscal.

Com base nesse ranking gerado pelo Index, segue abaixo os 10 mercados principais da CONTI Capital para investimentos multifamily no segundo semestre de 2022:

  1. Dallas/Fort Worth, Texas

O Metroplex de Dallas é o mercado multifamily para investimento número 1 da CONTI na segunda metade de 2022 devido aos dados demográficos da região metropolitana, durabilidade do mercado de trabalho, desempenho multifamily e a qualidade de vida. O número de residentes na faixa etária entre 20-34 anos – o dado demográfico preferencial da CONTI e considerado o “locatário ideal” – aumentou significativamente em Dallas. O mercado também se classificou elevadamente no crescimento populacional total, migração interna líquida, e constituição de famílias. Este é um sinal forte para multifamily, visto que sugere um mercado de forte potencial a longo prazo decorrente do perfil etário e dos fatores associados com a demanda por moradia.

As corporações de grande porte continuam a concentrar-se na região metropolitana de Dallas, atraídas pelo ambiente favorável de negócios. A Caterpillar é a empresa mais recente a transferir-se para Dallas, juntando-se a outras corporações que migraram recentemente, tais como AECOM, Charles Schwab, JP Morgan e Liberty Mutual. A economia diversificada de Dallas fez que com essa região superasse o desempenho do resto do país em taxa de emprego e crescimento do PIB, no decorrer dos últimos anos.

Dallas também apresenta um dos mercados multifamily mais sólidos dos E.U.A., graças à altíssima absorção líquida por unidade e ao pipeline de construção relativamente pequeno, considerando o nível aprofundado da demanda. Novas construções na área metropolitana estão concentradas nos subúrbios de maior crescimento ao norte, abrindo pouco espaço para um potencial excesso de oferta.

  1. Atlanta, Georgia

Condutores excepcionais de crescimento demográfico fazem de Atlanta nosso segundo mercado de melhor desempenho para investimentos multifamily. Somente nos últimos anos, a população de Atlanta aumentou em 60.500 pessoas, e nossos modelos de previsão esperam que o mercado adicione mais 60.000 pessoas no decorrer dos próximos quatro semestres.

O status vibrante de Atlanta como um hub de tecnologia financeira (FinTech) é um bom presságio para o futuro do mercado, visto que FinTech une o crescimento elevado de tecnologia com o panorama estável do setor de finanças. Conduzindo o aglomerado tecnológico do mercado está um pipeline robusto de capital humano fluindo de um número variado de instituições de ensino de alta qualidade. O CONTI Index dá um peso maior aos mercados caracterizados por “aglomerados” de indústrias os quais, de acordo com a nossa pesquisa, estão relacionados ao bom desempenho econômico de longo prazo.

Apesar de Atlanta ter um maior pipeline de oferta de multifamily quando comparada a um mercado como Dallas, nossos modelos de seleção de localidades de nível de mercado nos direcionam a um código postal dentro das margens de alta demanda dos subúrbios ao norte, onde a quantidade de novas construções é mínima. São estas as áreas onde esperamos um desempenho superior de multifamily nos anos vindouros.

  1. Austin, Texas

O capitólio do Texas apresenta uma leitura bem sólida na durabilidade do mercado de trabalho e na qualidade de vida. Dentre os 50 mercados principais que monitoramos, o mix de setores de emprego de Austin tem a correlação mais forte com a demanda para os apartamentos luxuosos, além de ter uma correlação direta com o aumento de aluguel. Austin também se beneficia de uma taxa elevada de participação da força de trabalho, a qual nossa pesquisa demonstra ser altamente indicativa de um bom desempenho a longo prazo.

O aglomerado tecnológico de Austin consiste em dois setores, o de criação de software e o de manufatura avançada, destacando-o em comparação a outros mercados tecnológicos de regiões costais. Muitas empresas tecnológicas situadas na California e Nova Iorque estão gravitando gradualmente para Austin, graças a um mercado residencial relativamente acessível, comparado com os mercados Gateway, e pela mão-de-obra altamente qualificada. Os mercados multifamily locais se beneficiam de um pipeline consistente de jovens adultos frequentando a University of Texas, onde muitos deles permanecem nesta mesma região metropolitana depois de graduarem.

O pipeline de oferta de apartamentos em Austin está carregado, apesar da maior parte das novas construções – e o maior risco por parte do fornecimento – estar concentrada no centro urbano. Enquanto o pipeline pode aparentar ser desanimador para alguns observadores, a profundidade da demanda deste mercado impulsionada pela migração interna e a expansão corporativa atenuam grandemente o risco de oferta.

  1. Raleigh-Durham, North Carolina

Com sua elevada pontuação em nossas medições de qualidade de vida e solvência fiscal, Raleigh é o nosso quarto mercado para investimentos miltifamily no primeiro semestre de 2022. Dentre os 50 principais mercados que monitoramos, Raleigh fica em segundo lugar na taxa de criminalidade mais baixa, depois somente de Boston. O mercado é a segunda melhor área metropolitana em solvência fiscal, que indica que Raleigh dificilmente poderá recorrer a tributos excessivos ou regulamentos de aluguel problemáticos para suprir suas obrigações financeiras. Em outras palavras, o risco financeiro e político para multifamily é baixo na grande área metropolitana de Raleigh.

A força condutora do desempenho excepcional de Raleigh pelos últimos 10 anos deve-se ao aglomerado de empresas tecnológicas e de ciências da vida no Research Triangle e arredores. Um grupo de mão-de-obra altamente qualificada continua a gravitar para Raleigh graças às oportunidades de trabalho sólidas em conjunto com custos de vida relativamente baixos. Por esta razão, o mercado multifamily de luxo em Raleigh está particularmente sólido. A região sofre de uma escassez de moradias single-family, que impulsiona trabalhadores do setor de informação altamente remunerados ao mercado de aluguel. Como resultado, Raleigh é um dos nossos mercados principais em termos de aumento histórico e previsão de aumento de aluguel.

  1. Charlotte, North Carolina

O segundo mercado da Carolina do Norte no nosso ranking dos 10 principais mercados, Charlotte beneficia-se de condutores de aumento demográfico sólidos e qualidade de vida elevada. O mercado pontua incrivelmente bem nas nossas diversas medições de migração líquida. Por volta de 25.450 pessoas mudaram-se para Charlotte dentro do último ano, de acordo com nossos modelos de alta frequência migratória. A migração líquida para o mercado dentro dos últimos 12 meses tem igualado aproximadamente 1% da população existente em Charlotte, e este é o terceiro melhor desempenho nesta métrica dentre os 50 principais mercados que monitoramos.

O recente sucesso de Charlotte pode ser atribuído ao status do mercado como a capital financeira do sul. A área metropolitana sedia bancos como Truist, Wells Fargo e Bank of America além de empresas fintech como Credit Karma. Charlotte também está formando um aglomerado de manufatura avançada graças a empresas como Honeywell, Nucor e Sealed Air. Dada a estabilidade e o panorama de crescimento a longo prazo para manufatura avançada e finanças, a economia de Charlotte espera superar facilmente o resto dos E.U.A. nos anos vindouros.

O mercado local de apartamentos está se beneficiando de sua relativa acessibilidade comparado a mercados similares como Nashville, Austin e Atlanta. Vemos Charlotte como um beneficiário líquido da transição dos trabalhos remotos que tem permitido aos indivíduos de melhor remuneração viverem e trabalharem distantes dos maiores mercados costeiros. Charlotte também está experimentando uma certa oposição ativa dos residentes ao desenvolvimento, e isto está servindo como uma barreira política de oferta nos melhores subúrbios do mercado.

  1. Houston, Texas

Normalmente excluído da típica análise de mercado do Sun Belt devido a um histórico de desafios relacionados ao clima e extrema dependência do petróleo, nossos modelos de dados sugerem que Houston é um dos mercados de apartamento mais subestimados nos E.U.A. Uma grande parte do desempenho sólido de Houston se deve ao perfil demográfico extremamente favorável do mercado. Baseado em nossas medidas, Houston é o número 1 em crescimento de locatários ideais e aumento populacional dentro dos 50 principais mercados que monitoramos. Houston apresenta não somente uma das maiores taxas de aumento populacional de indivíduos entre a faixa etária de 20-34 anos, mas também apresenta um dos impulsos mais sólidos de aumento dessa faixa etária, um fator chave em nossa análise.

Houston sedia uma das maiores concentrações de empresas Fortune 500 nos E.U.A., graças a um ambiente favorável de negócios. Além das empresas de energia de grande porte, Houston também conta com instituições renomadas de pesquisa médica, que impulsionam a participação do mercado de trabalho relacionado à categoria STEM (ciências, tecnologia, engenharia e matemática) altamente remunerados – 7,2% do total das vagas de emprego, comparado a 6,7% para os E.U.A. como um todo.

Outro fator que contribui para melhorar o status subvalorizado do mercado de apartamentos de Houston é o pipeline de construção de apartamentos relativamente pequeno, que é quase 40% menor do que o pipeline de Dallas, apesar das taxas de crescimento populacional similares em ambos mercados. Essa tendência possivelmente levará a diversos anos de ganhos sólidos em aluguel e ocupação na cidade de Houston.

  1. Phoenix, Arizona

Phoenix beneficia-se de condutores demográficos e de um mercado de trabalho sólidos. O valor total de contratação em Phoenix tem aumentado numa taxa de crescimento médio cumulativo de 2,2% ao ano dentro dos últimos cinco anos – uma das melhores taxas de aumento de trabalho no país. Prospectivamente, prevemos que o mercado adicionará mais de 137.600 empregos pelos próximos cinco anos. O mercado de trabalho de Phoenix é impulsionado por sua economia diversa, setor de manufatura avançada em expansão (particularmente o setor de manufatura de semicondutores) e seu rápido crescimento populacional. Serviços profissionais, de finanças e imobiliários também são bem representados neste mercado.

No setor multifamily, Phoenix tem atraído a atenção dos investidores no mundo pós-COVID, conforme os fundamentos subjacentes do mercado de propriedades continua a atingir novos records. Após a crise do mercado residencial em meados da década de 2000, a construção de imóveis single-family em Phoenix tem sido, na melhor das hipóteses, morna. Como resultado, a demanda por moradias multifamily está em alta. Do nosso ponto de vista, as áreas mais fortes para investimentos de apartamentos em Phoenix ficam nos submercados com número relativamente menor de novas construções localizados ao norte. Certamente, o pipeline de oferta esteve muito extenso no final do primeiro semestre, mas o aumento da demanda parece ser comensurável à oferta disponível.

  1. Nashville, Tennessee

Nashville tem o mercado de trabalho mais estável dentre os 50 principais mercados que monitoramos. Particularmente, o panorama de trabalhos de escritórios em Nashville nos dá uma forte confiança neste mercado, a curto e a longo prazo. Dentro do último ano, os empregos de escritório – que formam uma correlação mais forte por demanda multifamily do que o número total de empregos – aumentaram 8,5% em Nashville. O mercado também goza de um dos panoramas mais favoráveis de crescimento de empregos de escritório no decorrer dos próximos 5 anos.

Não é de se surpreender que Nashville domine em termos de vagas de trabalho para profissionais, dada a concentração de mão-de-obra altamente especializada deste mercado, além das transferências corporativas, universidades de pesquisa renomadas e amenidades culturais. Somente a Oracle e a Amazon já são responsáveis por aproximadamente 5% do aumento recente de empregos de escritórios em Nashville. O crescimento sólido de renda e de emprego são uma vantagem para o setor multifamily do mercado.

O pipeline robusto de construção pode obscurecer os condutores de demanda bem sólidos de Nashville. Esperamos ver uma certa suavização a curto prazo conforme a onda de nova construção for absorvida. Porém, vemos o desempenho superior a longo prazo no mercado multifamily de Nashville, proveniente do panorama sólido do mercado de trabalho desta área metropolitana.

  1. Orlando, Florida

No nosso sub-índice de Risco-Recompensa, Orlando é um dos principais mercados de maior desempenho dentre os 50 mercados que monitoramos. O mercado ofusca todos os outros em termos do aumento de aluguel e faturamento, tanto historicamente como no período projetado. Os aluguéis de apartamentos aumentaram mais de 20% dentro do último ano e prevemos um aumento contínuo em duplos dígitos dentro dos próximos dois anos. Orlando também se destaca por ser o maior mercado em aumento de faturamento, o qual reúne tanto os aumentos de aluguel quanto de ocupação. Isto é particularmente relevante para nós porque condiz com a profundidade e longevidade da demanda agregada do mercado.

Orlando tem enfrentado uma transição estrutural desde a pior fase da recessão causada pela pandemia. Apesar de ter uma visibilidade forte para vagas de lazer e hotelaria, o mercado recuperou rapidamente todas as vagas perdidas graças ao setor em ascensão – porém subestimado – de serviços profissionais. Jovens adultos estão a gravitar para este mercado, impulsionando ainda mais a demanda por moradias de aluguel. Sob a nossa perspectiva, o atual pipeline de oferta é insuficiente para suprir a demanda a curto prazo por apartamentos. Diferente de diversos mercados multifamily de alta performance, ainda não chegamos a detectar nenhuma suavização, tanto em aluguel como em ocupação.

  1. Tampa, Florida

Arrematando os nossos 10 principais mercados para o segundo semestre de 2022, Tampa tem suas vantagens por ter uma alta pontuação em todos os nossos seis sub-índices. Espera-se que a oferta de moradia permaneça reduzida – o número de alvarás de multifamily foi um dos menores comparado a todos os mercados que monitoramos. Em termos de risco e recompensa, esta área metropolitana destaca-se como uma das de melhor desempenho nos quesitos de aluguel, faturamento e aumento de NOI.

No quesito de mercado de trabalho, o mix do setor de empregos de Tampa está altamente relacionado à demanda por apartamentos e ao aumento de aluguel. Durante os últimos cinco anos, a cada cinco trabalhos gerados, somente um alvará multifamily foi requerido.

Tampa tem experimentado uma migração interna estelar dentro dos últimos cinco anos, medida pelo valor total de imigrantes internos e pelo número de imigrantes internos como porcentagem da população total. Aproximadamente 32.000 pessoas mudaram-se para Tampa dentro do último ano, representando 1% da população total do mercado. Finalmente, nosso índice de qualidade de vida apresenta uma baixa taxa de criminalidade, uma população relativamente saudável e um clima favorável. Todos os fatores citados acima, em conjunto com o pipeline reduzido de oferta multifamily, nos dão uma convicção positiva do desempenho a curto e a longo prazo de Tampa.